Padulli, la storia (seconda parte)

Quello che segue è il resoconto, scritto nell’estate 2003, di un episodio della travagliata storia del piano particolareggiato dei Padulli che, se certamente non è stato determinante nel segnare l’andamento della vicenda, è però esemplificativo di come tutta la questione Padulli sia stata gestita.

Mi riferisco all’esame del Piano particolareggiato da parte del consiglio di quartiere, esame che è avvenuto (e vedremo come) nella primavera-estate 2003 allorquando il consiglio del quartiere numero 4 era chiamato ad esprimere un parere sul piano stesso in vista della sua adozione.

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Mercoledì 4 giugno scorso, presso la sede del quartiere n° 4, si è tenuta l’assemblea dedicata alla presentazione del piano particolareggiato consortile per i Padulli (Zona C5, secondo il PRG) da parte dell’ing. Ferri, estensore del piano per conto degli aderenti al consorzio, e dell’Assessore all’urbanistica Melucci.
Il piano, almeno nelle sue linee essenziali, era già noto a tutti gli interessanti e forse per questo, dopo la presentazione solo poche delle domande poste ai relatori hanno riguardato il piano vero e proprio.
Quelle poche vertevano sull’importo degli oneri di urbanizzazione primaria, stimato approssimativamente, e con riserva, dall’ing. Ferri attorno ai 3 milioni di euro per l’intera area e sulla eventuale concessione dal comune di una esenzione da alcune imposte sulla concessione edilizia. Questa esenzione (o almeno un forte sconto) pare ragionevole dal momento che gli oneri di urbanizzazione primaria, che normalmente giustificherebbero la tassa, saranno direttamente a carico dei proprietari aderenti al consorzio e non del Comune.
Noi non aderenti al consorzio abbiamo colto l’occasione per ribadire per l’ennesima volta i motivi del nostro dissenso verso alcuni aspetti dell’operazione che risultano oggettivamente penalizzanti e discriminatori per i proprietari di lotti piuttosto grandi (relativamente agli altri) e liberi da fabbricati, sollevando, come già fatto in tutte le sedi possibili, il problema della assurda sperequazione fra grandi e piccoli proprietari creata dalla norma del PRG che assegna la stessa capacità edificatoria (poco meno di 600 mq) al proprietario di un lotto di 600 mq su cui già esiste un edificio di 200 mq e al proprietari di un lotto libero di 15000 mq; oltre a questa si aggiunge il premio indifferenziato per un terreno soggetto a servitù (elettrodotto, autostrada ) ed uno senza; inoltre coloro che hanno già un fabbricato esistente non subiscono alcuna decurtazione e possono addirittura cambiarne la destinazione d’uso magari con un lotto sottostante appena sufficiente per contenerlo ( il diritto edificatorio attribuito dal piano anche a questi proprietari che certamente non se lo aspettavano, di circa 600 mq di superficie edificabile, é certamente illegittimo e anche questa è la conseguenza aberrante di una norma scritta malissimo ed interpretata peggio che lo stesso Ing. Dal Prato ha definito “indeterminata” : va sottolineato, per inciso, che questa benedetta “perequazione urbanistica” fu un punto chiave della campagna elettorale del Sindaco a cui la Giunta si impegnò di dare un significato preciso e condizione posta da Rifondazione Comunista per l’appoggio al Sindaco.
Nel fare ciò ci siamo dovuti scontrare con un clima vagamente intimidatorio (in alcuni deplorevoli e fortunatamente isolati casi, neanche poi tanto vagamente) creato sia da alcuni degli aderenti al consorzio, che, favoriti dalla norma in questione, sono comprensibilmente decisi a difenderla sia dallo stesso assessore Melucci che ha ribadito, come già fatto in altre sedi che “questa è l’unica soluzione possibile per i Padulli” e che “non ci sono alternative a questa norma”.
Le affermazioni dell’Assessore Melucci ci paiono gravi, sia perché vagamente ricattatorie verso chi dissente dalla impostazione data all’operazione (suonano un po’ come “o fate così oppure non fate nulla”) sia perché oggettivamente infondate.
Non una ma molte soluzioni diverse e più eque sono a nostro avviso non solo possibili, ma anzi, e per molti motivi, preferibili; anche le indicazioni del piano particolareggiato proposto, il cui impianto anche se pare avere spazi di flessibilità sufficienti a supportare anche una revisione in senso perequativo della norma proposta dal PRG, ci sembra proporre soluzioni edilizie troppo diffuse con eccessivo “spreco di territorio; anche l’ubicazione di edifici residenziali in prossimità di una grossa fabbrica o di una autostrada non ci sembra il massimo.
Noi riteniamo di lottare per il riconoscimento di qualcosa di assolutamente ovvio e macroscopico, mentre l’amministrazione comunale, soprattutto, ma non solo, nella persona dell’assessore Melucci continua nei suoi esercizi di “mirror climbing” per sostenere l’insostenibile.
In alcune occasioni l’assessore Melucci ha sostenuto, contro il diritto e contro ogni ragionevolezza, che assegnare diritti edificatori proporzionali alla estensione delle proprietà non vuol dire fare perequazione e che la perequazione vera è stata fatta con la norma del PRG.
Durante l’assemblea di quartiere si è corretto il tiro, affermando (contro quanto letteralmente disposto dal PRG e peraltro testualmente citato in assemblea dal presidente del consiglio di quartiere) che quella dei Padulli non è un’area di espansione urbana, ma un’area di riqualificazione e che questa peculiarità rende irrilevante e fuorviante ogni discorso sulla perequazione.
Ci troviamo in una situazione kafkiana, in cui dei cittadini sono costretti a lottare per il semplice riconoscimento di ovvi principi di equità, e l’amministrazione comunale difende scelte palesemente assurde ed arbitrarie con argomentazioni pretestuose e avulse dal contesto sociale e giuridico in cui viviamo e dalla realtà dei fatti.
Si arriva poi all’incredibile quando Melucci afferma che questa esperienza, che, sullo specifico punto da noi contestato, ha sollevato critiche, aggirate con vari artifizi, lungo tutto l’iter di approvazione del PRG, che ha provocato un ricorso al TAR, ancora pendente, da parte dei diretti interessati, così lacerante da creare gravi fratture fra i soggetti coinvolti, è da considerarsi un esempio e un modello da esportare al più presto in altre aree del territorio comunale e magari anche oltre.

Valutando complessivamente la linea tenuta nell’intera vicenda, in cui ogni formale disponibilità al dialogo è sempre stata accompagnata alla assoluta indisponibilità ad affrontare in concreto il merito della questione, tutto l’operato e le dichiarazioni dell’assessore Melucci si configurano come una mera prova di forza, una ottusa affermazione del proprio potere, contro ogni buon senso e contro ogni ragionevolezza.

In questo contesto non stupisce più di tanto la decisione del consiglio di quartiere di saltare la fase di esame in commissione edilizia del piano particolareggiato proposto, esame di prassi anche per interventi molto meno rilevanti di questo e particolarmente utile in questo caso visto che gli interventi di alcuni consiglieri hanno reso evidenti come le idee che essi hanno sull’argomento sono tutt’altro che chiare.
La scelta è poi quantomeno singolare se si tiene conto del fatto che il consiglio di quartiere, a suo tempo, si espresse negativamente riguardo alla norma del PRG su cui il piano è fondato (norma che, per inciso, ha ricevuto critiche da tutti coloro che si sono trovati ad esaminarla, ma che è “miracolosamente” sopravvissuta pressoché invariata sino ad ora).
E' ancora più singolare che la decisione di saltare il passaggio in commissione sia ufficialmente motivata con il fatto che il presidente della commissione è proprio l'ing. Ferri, estensore del piano.

Infine un’ultima considerazione, che esula un po’ dalla vicenda particolare e la colloca in un contesto più generale.
La decisione di non esaminare il piano in commissione edilizia, la approssimazione dimostrata dagli interventi di alcuni consiglieri e la gaffe finale del presidente del consiglio di quartiere che, preda di un lapsus freudiano, ha detto che “il consiglio si riunirà lunedì 16 giugno per “approvare” il piano proposto” (anziché per “discuterlo e votarlo”) la dicono poi lunga su come i consigli di quartiere, che potrebbero essere un luogo importante per la formazione civile e democratica dei cittadini siano da questo punto di vista un’occasione persa, perché troppo spesso si limitano semplicemente ad avvallare senza una vera discussione decisioni che vengono prese altrove.

Il giorno 16 giugno si è quindi puntualmente svolta la “seduta di approvazione” del piano durante la quale è emersa la pressoché nulla conoscenza del piano da parte dei consiglieri di quartiere, i cui interventi mai entrati nel merito del piano in discussione, ma tendenti per lo più a compiacere il numeroso pubblico (che il consorzio aveva organizzato come un gruppo di ultras da stadio) hanno mantenuto un livello più degno di una chiacchiera da bar che non di una pubblica assemblea. Uno spettacolo veramente indecoroso.

Più in generale tutta la vicenda dei Padulli mostra come un sistema evidentemente malato, in cui il controllo democratico è più formale che sostanziale, possa partorire e lasciare crescere dei mostri giuridici che, se hanno sponsor abbastanza potenti, vanno avanti contro ogni buon senso e contro ogni ragionevolezza, anche a causa di una giustizia amministrativa lenta e farraginosa che non riesce ad essere un valido deterrente agli abusi.

Inedite speculazioni

Dopo alcuni mesi riprendiamo a scrivere su questo blog.
Riprendiamo da dove ci eravamo lasciati con l’intenzione di continuare a raccontare questa storia che a noi stessi parrebbe forse incredibile se non fosse, purtroppo, assolutamente vera.

In questi mesi successivi alla approvazione del piano particolareggiato “Padulli” in consiglio comunale ed all’invito, con allegata minaccia di esproprio, rivolto dall’amministrazione comunale ai non aderenti al consorzio Padulli affinché aderissero è successo quanto segue.
I non aderenti al consorzio non hanno ancora aderito e hanno anzi deciso di tutelarsi legalmente ricorrendo al TAR contro la delibera di approvazione del piano particolareggiato Padulli.
I non aderenti hanno inoltre formalmente richiesto al consorzio di modificare lo statuto in senso più democratico, e pare che tale richiesta sia stata accolta anche se chi scrive non può esserne certo visto che, pur avendone più volte fatto richiesta al presidente e ai consiglieri di amministrazione del consorzio, non ha ancora avuto il piacere di potere leggere il nuovo statuto.
Il consorzio da parte sua, oltre ad eleggere un nuovo consiglio di amministrazione e a cambiare (forse) statuto è stato impegnato a discutere con l’amministrazione comunale la stipula della convenzione per l’attuazione del piano particolareggiato “Padulli”.

Da settembre circolano voci di una imminente firma della convenzione.
Ad ottobre il consorzio ha inviato ai non aderenti, non il testo del nuovo statuto che era stato da loro richiesto, ma una sorta di ultimatum in cui si intimava ai non aderenti di aderire al consorzio entro fine ottobre in vista della imminente firma della convenzione.
Ora, ormai a fine dicembre possiamo dire a ragion veduta che la firma della convenzione non era poi così imminente come ci si voleva fare credere e che quella missiva era effettivamente ciò che sembrava e cioè l’ennesimo arrogante tentativo di intimidazione a danno di quanti fino ad ora hanno ritenuto di non aderire al consorzio Padulli.

Sappiamo, dopo avere interloquito con loro, con quanta cautela i tecnici comunali stanno procedendo verso la firma della convenzione e l’attuazione della delibera di approvazione del piano particolareggiato “Padulli”, cautela dovuta sia allo scarso “entusiasmo” che tale contorto strumento urbanistico suscita nei tecnici comunali, sia, soprattutto, alla legittima esigenza di autotutela legale dei tecnici comunali stessi che saranno chiamati ad avvallare con la loro firma l’attuazione del piano.

Contemporaneamente a tutto ciò sta fiorendo un nuovo tipo di speculazione: la compravendita di “opzioni” sui diritti edificatori che il piano assegna ai proprietari. Una opzione è un contratto in cui il primo dei due contraenti si impegna (dietro compenso) a cedere al secondo contraente, e ad opzione di quest’ultimo, un determinato bene ad un prezzo prefissato. In questo caso il bene in oggetto è costituito da “diritti edificatori”.

Nelle scorse settimane si è letto di Rimini campione italiana ed europea di speculazione edilizia mentre nel turismo Rimini pecca di poca innovazione ( Pecci – Nomisma).
E’ palese però che, nel campo in cui siamo campioni, la capacità di innovare non ci manca.
Il piano “Padulli” assegna un diritto edificatorio uguale per ogni proprietà, circa 600 mq edificabili per ogni particella catastale con distinta intestazione, indipendentemente dall’estensione del terreno e dall’edificato esistente. Si assegnano gli stessi 600 mq edificabili a chi possiede 15000 mq liberi e a chi possiede 1000 mq già completamente sfruttati ai fini edilizi.
Nel fare ciò si è ignorata tutta una consolidata giurisprudenza che nega espressamente che un lotto già completamente sfruttato ai fini edificatori possa dare adito ad ulteriore edificazione (cosa per altro piuttosto ovvia anche in termini di comune buon senso).
Ciò avviene, naturalmente, a discapito dei legittimi aventi diritto, possessori di terreni liberi e quindi effettivamente suscettibili di trasformazione urbanistica, con notevoli decurtazioni rispetto a quanto loro spettante in base all’indice territoriale.
Il diritto edificatorio è inscindibilmente legato al terreno. Il diritto edificatorio, anche ai Padulli, nasce da un calcolo basato su un indice territoriale e una estensione territoriale. Inoltre, ad esempio, è possibile tassare ai fini ICI un terreno edificabile, ma la nostra legislazione non prevede in alcun modo che si possa tassare ai fini ICI un “diritto edificatorio” disgiunto dal terreno (e questo ha già dato parecchi grattacapi al settore tributi del comune di Rimini).
Ma ai Padulli si è comunque deciso, in barba a qualunque elementare buon senso, di concedere al proprietario di un lotto di circa 1000 mq già completamente edificato lo stesso diritto ad edificare concesso al proprietario di 15.000 mq di terreno libero.
Questi piccoli proprietari, miracolati dall’amministrazione comunale e materialmente impossibilitati ad esercitare sulla loro proprietà i diritti edificatori avuti in regalo (e sui quali, al contrario di chi possedeva terreni liberi, non devono nemmeno pagare l’ICI), sono ora assediati da piazzisti e faccendieri senza scrupoli che cercano di strappare opzioni molto vantaggiose: il tutto ha come oggetto di trattativa, come detto sopra, un bene immateriale consistente in un diritto edificatorio, di spettanza dei proprietari dei terreni liberi, illegittimamente attribuito a chi ha già sfruttato il suo lotto e che non ha spazio vitale per nuova edificazione.

Il vice Sindaco Melucci aveva sbandierato questo piano come “urbanistica sociale” e invece si è finito per mettere in piedi un inedito mercato iperspeculativo in cui si compravendono contratti derivati (opzioni) su beni immateriali (i diritti edificatori) di incerta attribuzione.

La cosa era prevedibile (e prevista) visti i presupposti, ma a mano a mano che si cerca di procedere su quella strada le distorsioni introdotte dalle scellerate scelte che l’amministrazione ha fino ad ora caparbiamente portato avanti ai Padulli, appaiono sempre più evidenti e sempre meno tollerabili e giustificabili.

Crediamo che si sia ancora in tempo per fare ciò che riteniamo avrebbe dovuto e potuto essere fatto già da anni riportando il piano particolareggiato dei Padulli nell’ambito della ragionevolezza, del buon senso e della buona amministrazione.

Non ci siamo ancora rassegnati a vedere realizzato a Rimini questo scempio del diritto e ancora prima del buon senso e stiamo ancora lavorando per cercare di sensibilizzare al problema i nuovi amministratori (nel frattempo infatti ci sono state le elezioni e, sebbene sindaco e vicesindaco siano ancora gli stessi il consiglio comunale è stato profondamente rinnovato).

Nel frattempo continueremo a raccontare questa incredibile storia.

Sempre più in basso.

A seguito della approvazione del Piano Particolareggiato dei Padulli il Comune ha inviato agli interessati una missiva di cui riportiamo qui la parte saliente:

SI COMUNICA
- che con la citata deliberazione di C.C., ai sensi dell'ari. 21 della L.R. 7/12/1978 n. 47 e successive modifiche e integrazioni, è stato approvato il Piano Particolareggiato consortile di cui in premessa e, contestualmente, è stata approvata la variante urbanistica ex art. 15, comma 4) lett. c) della L.R. n. 47/78;
- che gli interessali al Piano Particolareggiato in oggetto sono invitati, entro 60 giorni dal ricevimento della presente, ad aderire (o confermare la propria adesione) al "Consorzio Padulli", che ha l'obbligo di perfezionare il proprio statuto al fine dell'attuazione del P.P., secondo le modalità previste dalle N.T.A. approvate con la stessa delibera di C.C. n. 31 del 23/02/2006;
- che tale Consorzio, così perfezionatesi, entro ulteriori 15 gg, dovrà trasmettere a questa Amministrazione l'atto costitutivo nonché lo statuto dello stesso;
- che, nell'ipotesi di mancata adesione al consorzio o, comunque, in conformità a quanto previsto dall'art. 9 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.P. approvato, l'Amministrazione procederà all'acquisizione dei beni necessari alla completa realizzazione del P.P. in oggetto, tramite procedura espropriativa.

Sì, avete letto bene.
Il Comune invita gli interessati ad aderire ad un consorzio di cui ancora non è noto né lo statuto né l’atto costitutivo e fissa un termine di 60 giorni oltre il quale la non adesione al consorzio comporta l’avvio delle procedure di esproprio.
Non solo non si fa garante nei confronti dei cittadini circa la conformità dello statuto del Consorzio agli scopi dichiarati e alle normative vigenti, ma li forza con la minaccia dell’esproprio ad aderire al consorzio senza averne nemmeno controllato lo statuto, che peraltro, nella sua forma attuale, era allegato alla deliberia di adozione del piano particolareggiato del 2003.

La cosa ci pare in sé al contempo gravissima ed assurda da un punto di vista istituzionale e amministrativo, e assume aspetti addirittura inquietanti se inquadrata nel contesto più ampio di tutta la vicenda Padulli.
Il Consorzio infatti esiste già ed è il Consorzio ad avere materialmente redatto il piano particolareggiato poi approvato dal comune. Un piano fatto dai consorziati nei loro specifici interessi (o almeno nell’interesse di alcuni di loro) e contro l’interesse di quanti non hanno ritenuto di aderire.
E siccome esiste già, ha anche uno statuto, uno statuto assurdo (come tutta questa vicenda) che il Comune conosce benissimo e in cui si leggono passaggi come quello che segue:

Art20) Il presidente ed il vicepresidente del consiglio di amministrazione sono nominati ed eventualmente revocati, dal consiglio; essi, congiuntamente, rappresentano legalmente il consorzio di fronte a terzi e in giudizio. Per tutti gli atti compiuti con riferimento alle attività del consorzio, sia per la amministrazione ordinaria che per quella straordinaria essi hanno firma libera. Ai terzi non può mai essere opposta la mancanza di poteri del presidente e del vicepresidente o la mancanza di deliberazioni del consiglio relativamente ad atti da loro compiuti in nome del consorzio.

In pratica l’attuale statuto, quello che dovrebbe sottoscrivere chi aderisse ora al consorzio, conferisce un potere assoluto a presidente e vicepresidente, un potere in nome del quale i consorziati si trovano ad essere obbligati solo in base alle firme di presidente e vicepresidente, a prescindere dal mandato ad essi conferito e dalla volontà espressa dal consiglio di amministrazione e dall’assemblea.
Ovviamente abbiamo immediatamente segnalato all’amministrazione tutto ciò, chiedendo una rettifica della missiva inviataci o almeno un commento in merito alle nostre osservazioni.
Fino ad ora nessuno ci ha risposto.

In questa lunga vicenda ci è capitato più volte di pensare che l’amministrazione avesse davvero toccato il fondo, ma puntualmente l’amministrazione ci ha dimostrato che si può sempre scendere un po’ più in basso.

Non credevamo si potesse arrivare a tanto !

Questa amministrazione evoca davvero ricordi inquietanti, echi di antichi proclami che speravamo dover dimenticare: “Noi tireremo diritto” !!!
Hanno approvato un piano urbanistico senza neppure un barlume di interesse pubblico, anzi contenete un “danno pubblico”, imponendo, cosa inedita, il vincolo preordinato all’esproprio nei confronti dei proprietari che non si sono piegati ai diktat di Melucci: francamente tanta arroganza e ferocia deve farci riflettere tutti; anche perché dobbiamo pensare che l’amministrazione ha pubblicamente dichiarato di volere estendere il “metodo Padulli” ad altre aree.

In consiglio comunale sono accadute cose molto gravi.
Non può un sindaco raccontare impunemente tante frottole senza conseguenze!
In risposta ad una domanda di Zilli, ha detto di aver fatto il possibile per favorire l’accordo fra i proprietari dell’area Padulli, mentre tutte le ultime richieste di colloqui, anche protocollate, dei non aderenti al consorzio, sono state ignorate: il Sindaco ed il suo vice hanno brillato nel favorire il disaccordo e sposato l’interesse di una sola parte dei proprietari, spingendosi fino al limite inverosimile dell’esproprio verso chi non si è piegato ai diktat.
Il sindaco si è poi avventurato sul tema della perequazione urbanistica proferendo spropositi che non è nemmeno il caso di riportare.

Peccato perché molti di noi lo hanno votato e ci dispiace dovere constatare come anche personaggi come il dott. Ravaioli, che hanno costruito il consenso attorno alla loro immagine pubblica lavorando con serietà, competenza e disponibilità al servizio della comunità non riescano, per convenienza, per incapacità o per mancanza di coraggio, ad incidere minimamente sui meccanismi patologici della burocrazia e dell’inciucio, e finiscano anzi per essere travolti e “normalizzati” da quegli stessi meccanismi.
Ci associamo a quanti hanno detto a Ravaioli: si ritiri!

L’assessore Melucci, dal canto suo, non è stato da meno vantandosi di averla spuntata (bella forza) contro quelli che volevano, a suo dire, “ritardare”; circa quanto chiesto da Zilli che ci sono stati incontri anche in quartiere: ebbene ci credo che ha vinto lui ( con quella maggioranza!) ; quanto all’assemblea in quartiere la risposta alle nostre giuste rivendicazioni è stata “ o così o niente! “ ; atteggiamento poi confermato in sede di risposta alle ns osservazioni che sono state quasi tutte respinte spesso con argomentazioni pretestuose.

Quanto all’ing. Ferri Giuseppe, progettista del piano, il quale in un recente intervento sulla stampa, si è vantato di aver taciuto fino ad ora, pensiamo che avrebbe dovuto, anche per decenza, continuare a tacere.
Lui è consigliere di Q. nel gruppo dei DS e coordinatore della commissione territorio, per cui avrebbe dovuto astenersi dal progettare questo piano, per ovvi motivi di conflitto di interessi, un conflitto di interessi talmente palese che a suo tempo impedì l’esame del piano in commissione da parte del consiglio di quartiere stesso.

Entrando nel merito occorre subito rilevare che questo piano rischia di non autosostentarsi dal punto di vista economico, soprattutto a causa dell’alta incidenza dei costi delle opere di urbanizzazione. Queste in sede di adozione ammontavano 2,8 milioni di Euro.
Ora il piano approvato prevede costi più che doppi, e siamo ancora ai preventivi: dove si arriverà ? In queste condizioni è possibile che un soggetto economicamente forte possa intervenire per anticipare gli alti costi di urbanizzazione sostituendosi ai proprietari nello sfruttamento economico dell’operazione.
Ragionevolmente infatti di fronte ai forti esborsi cui dovranno far fronte, anche per gli espropri, e vista la scarsa propensione di molti aderenti al consorzio a pagare ancora senza prospettiva certa, diventa verosimile questa deriva.
Magari in seguito, con la solita variante, si razionalizzerà il piano fino a renderlo economicamente remunerativo, ma a quel punto il vantaggio non sarà per i proprietari originali: una via nuova per favorire i soliti noti ?

E poi per fare un quartiere vivibile non si collocano le villette a ridosso della nuova complanare, vicinissimo agli elettrodotti e vicinissimo a rumorosi silos industriali; anche il verde pubblico è per il 70-80% previsto sotto gli elettrodotti, vicinissimo alla Valentini ed alla complanare, e lo stesso vale per le piazze lineari.
Fra le false affermazioni fatte da Ferri c’è quella per cui uno degli obbiettivi raggiunti con questo piano è quello per cui tutti i proprietari potranno edificare direttamente sul loro terreno. E’ ovvio che così non è (basta guardare il piano) né può essere, visto che si è scelto di conferire capacità edificatoria a chi possiede terreni sotto gli elettrodotti, nelle aree di rispetto dell’autostrada, ecc. e persino a quanti hanno già completamente sfruttato il loro terreno a fini edificatori, spesso ben oltre l’indice territoriale previsto dal piano.
E che dire dell’affermazione che questa “formula” era l’unico modo per coinvolgere tante persone?
In che senso era “l’unico” ? C’erano sicuramente altre possibilità. Di certo questo sciagurato piano è l’unica strada che si è voluta seguire (o dovremmo dire imporre).

Ferri, su questo punto, cade in evidente contraddizione quando scrive che sono separati il diritto edificatorio dalla proprietà del terreno.
Ciò in effetti corrisponde ahinoi al vero, nel senso che la capacità edificatoria associata ai terreni di alcuni proprietari è stata arbitrariamente assegnata ad altri.
Questo è certo l’obbiettivo principale del piano, ma riteniamo che di ciò ci sia ben poco di cui andare fieri. E infatti Ferri racconta anche di come si otterrà il (necessario) riequilibrio nei confronti di chi ha più terreno con gli scambi a posteriori fra terreno libero e capacità edificatoria.
Ma allora che bisogno c’era di partire tutti con la stessa SU, e non si è percorsa la strada usuale, certamente meno problematica?
Ed è falsa anche l’affermazione che la perequazione si è fatta sulle persone perché le “proprietà” non sono correlate alle persone ma, alle ditte catastali.
Ferri dice anche, ipocritamente, che se si fosse assegnata edificabilità solo sulla base del terreno posseduto i maggiori proprietari avrebbero speculato.
Già questa affermazione richiede una buona dose di faccia tosta visto che le famiglie più penalizzate dal piano possiedono i loro terreni da diversi decenni. Inoltre la stessa affermazione equivale a dire che l’urbanizzazione del resto del mondo, e della nostra città in particolare, è stata tutta una gigantesca speculazione e i Padulli sono l’unica operazione “non speculativa” mai fatta.

Padulli, la storia (prima parte)

Quanto segue fu scritto nell'estate 2003, subito prima dell'adozione del piano di urbanizzazione della zona C5. E' una cronistoria, commentata, che va dalla genesi del Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di Rimini all'estate 2003.

L’area dei Padulli, interessata dal piano particolareggiato consortile attualmente in corso di approvazione, è identificata dal PRG come Zona C5.
Le zone 5 C sono definite dal PRG stesso come “aree in corso di urbanizzazione o da urbanizzare in aggiunta alla periferia consolidata”. Nonostante l’uniformità della destinazione d’uso prevista e il riconoscimento della medesima natura delle zone C esse sono soggette ad normative diverse.
Alla maggior parte di esse è stato assegnato un indice di edificabilità pari a 0.4 mq/mq ad altre, fra cui la zona C5, che pure è a ridosso del centro storico, pari a 0.2 mq/mq.
E già questo è difficile da giustificare nell’ottica di un razionale sfruttamento del territorio.
Ma vediamo nel dettaglio la norma proposta per la zona C5.

La Norma

23.2.5 - ZONA C5 - ZONA RESIDENZIALE SPECIALE DI ESPANSIONE SOGGETTA A PIANO PARTICOLAREGGIATO CONSORTILE
La sub-zona C5 comprende un compendio di aree residenziali caratterizzate da un diffuso frazionamento delle proprietà e per le quali il PRG persegue l'obiettivo di individuare una superficie fondiaria per ciascuna delle proprietà esistenti, senza tener conto dei frazionamenti successivi al 28/2/1994, data di prima presentazione del PRG al Consiglio Comunale.
Tutti gli interventi sono soggetti a piano urbanistico di iniziativa pubblica.
Parametri edificatori:
· H = 7,50 m.
· Ut = 0,2 mq/mq. da ripartirsi in maniera uguale ad ogni Sf individuata come sopra.

Destinazioni:
Vale guanto previsto per la zona C1.


Questa norma ha una storia già piuttosto travagliata.
Nella iniziale stesura del piano Benevolo la norma aveva una forma diversa. Prevedeva in maniera esplicita una superficie edificabile di 400 mq per ciascun proprietario, indipendentemente dall’estensione della proprietà.
Questo aspetto della norma, evidentemente inadatto a consentire un razionale utilizzo del territorio e lesivo dei diritti dei proprietari di appezzamenti di maggiore estensione, fu dapprima oggetto di varie osservazioni presentate dai cittadini e ignorate, sostanzialmente senza valide motivazioni, dall’amministrazione comunale.
Fu poi oggetto delle osservazioni della Provincia che anche lei chiese di eliminare dalla norma ogni esplicita quantificazione della superficie massima edificabile per ciascun proprietario.
Le osservazioni della Provincia non furono ignorate, ma “aggirate” con un artifizio formale che ha portato la norma alla sua forma definitiva. Tale forma è di per sé ambigua (e anche sgrammaticata), ma nelle intenzioni e nella interpretazione che le è stata poi data dall’amministrazione comunale, ripropone pari pari lo stesso tipo di vincolo che la Provincia aveva richiesto di rimuovere.

Ci ritroviamo così a tutt’oggi con una normativa che, al di là di qualche dubbio interpretativo, in concreto assegna la stessa capacità edificatoria a tutte le proprietà interessate, indipendentemente dalla loro estensione, esattamente come faceva la versione originale, cassata proprio per questo dalla Provincia. Il che è palesemente assurdo.

L’ambiguità della norma, che autorevoli esponenti dell’amministrazione comunale, come l’assessore Melucci hanno più volte addirittura cercato di presentare come elemento di flessibilità della norma stessa, è stata già fonte di problemi per l’amministrazione.
Di fronte a richieste di chiarimenti inoltrate attraverso gli uffici del difensore civico l’amministrazione ha per oltre un anno eluso i suoi doveri evitando di fornire i chiarimenti richiesti.
I “chiarimenti”, se di chiarimenti si può parlare, sono arrivati solo nel momento in cui l’amministrazione comunale ha deciso (con due anni di ritardo) di approntare un regolamento per la riscossione dell’ICI relativa ai terreni della zona C5 (su cui ancora non si può edificare, ma sui quali già è richiesto il pagamento dell’ICI come terreni edificabili).
Nello stesso documento in cui si pretende di chiarire il significato della norma, almeno ai fini del pagamento dell’ICI, si continua a fare confusione fra proprietà (intesa come fondo) e proprietario (titolare del diritto di proprietà).
In un altro documento “chiarificatore” l’ing. Dal Prato di fatto ammette implicitamente che la norma è di per sé ambigua e non chiara.
Questioni interpretative sono state sollevate anche circa il significato della dicitura “senza tener conto dei frazionamenti successivi al 28/2/1994”.
E’ poi recentissimo il verdetto della commissione mista composta da qualificati tecnici urbanistici comunali e da rappresentanti dell’ordine degli ingegneri che ribadisce che la norma è ambigua, contraddittoria e poco chiara.

Sulla ambiguità della norma e sulla arbitrarietà e iniquità dei criteri di ripartizione dei diritti edificatori da essa introdotti in aperta violazione dei più elementari criteri perequativi, si basa poi un ricorso avverso alla norma stessa presentato al T.A.R. da alcuni cittadini.

Oltre a quanto già detto c’è da aggiungere che la norma proposta finisce per premiare la lottizzazione di terreni agricoli, pratica notoriamente vietata dalla legge.
Infatti non è possibile escludere che alcuni dei frazionamenti in essere al 28/2/1994 siano stati fatti in ottica speculativa e quindi, contro legge.
E’ noto infatti che persino alcuni dei promotori del consorzio hanno più volte pubblicamente dichiarato di avere loro stessi proposto questo tipo di normativa (che di fatto premia i frazionamenti) ai tecnici incaricati della stesura del PRG.

La concreta interpretazione data alla norma al momento della stesura del piano particolareggiato finisce poi per premiare un’altra pratica contro legge, quella dell’abusivismo edilizio.
Si è infatti deciso (in modo abbastanza arbitrario, perché su questo la norma del PRG non dice nulla) di ripartire i diritti edificatori con criteri che prescindono dalla distribuzione dell’edificato esistente (di cui una parte considerevole è costituito da abusi condonati).
Si è deciso infatti di scorporare l’edificato esistente dall’edificabile previsto dalla norma nella zona C5 e di ripartire quanto resta fra i proprietari prescindendo dall’edificato esistente.
Così ai proprietari di terreni liberi è concessa la stessa capacità di nuova edificazione che viene concessa ai proprietari di terreni su cui già insistono dei fabbricati (fra cui diversi abusi condonati), aggiungendo sperequazione a sperequazione.

Nonostante tutti i pasticci e i problemi che questa norma irrituale e ambigua ha già causato e causerà, se non vi viene posto rimedio, l’assessore Melucci ha recentemente e in più occasioni manifestato il proprio compiacimento e la propria soddisfazione per la riuscita dell’esperimento urbanistico tentato ai Padulli e addirittura l’intenzione di riproporre altrove questo tipo di normativa (ed è già immaginabile sia in atto una corsa alla lottizzazione di quelle aree sulle quali c’è l’intenzione di ripetere quanto fatto nella zona C5).
La soddisfazione dell’assessore Melucci deriva essenzialmente dalla relativamente elevata percentuale di adesioni registrata dal consorzio che ha provveduto ad estendere il piano particolareggiato in corso di adozione, fingendo però di ignorare alcune importanti circostanze:

1) La normativa proposta e l’interpretazione che ne è stata data dagli estensori del piano particolareggiato beneficiano oltre ogni ragionevole criterio di equità i possessori di appezzamenti relativamente piccoli e quelli su cui già insistono dei fabbricati, che quindi hanno un fortissimo interesse a che le cose vadano avanti sulla strada caldeggiata dall’assessore Melucci.

2) Esiste un gruppo di non aderenti al consorzio minoritario ma piuttosto cospicuo, soprattutto se si valuta il territorio da essi posseduto, che si vede leso nei propri interessi e nei propri diritti e è che profondamente scontento della situazione creatasi.

3) Molti degli aderenti, in particolare molti fra quanti non sono sfacciatamente favoriti dalla situazione che si è venuta a creare, hanno aderito al consorzio essenzialmente per stanchezza, perché “poco è comunque meglio che niente” e “un uovo oggi è meglio di una gallina domani”. A ciò hanno contribuito non poco le dichiarazioni pubblicamente rese più volte dall’assessore Melucci secondo le quali “questa è l’unica strada possibile, o si fa così o non si fa nulla”.

Si ritiene al contrario, per i motivi sopra esposti, che questa strada sia impercorribile e che sia assolutamente indispensabile, prima di passare il punto di non ritorno, cogliere questa occasione almeno per “normalizzare” e riscrivere in senso perequativo la norma del PRG, e quindi adeguare in senso perequativo anche il piano particolareggiato proposto.
Si ritiene che entrambe le cose debbano e possano essere fatte in tempi celeri all’interno della procedura di adozione in corso per non tradire le legittime aspettative dei diretti interessati e non sottoporli ad ulteriori inammissibili ricatti.

Padulli, storie di ordinario malgoverno.

In questo Blog racconteremo la storia, ancora in divenire, di una vicenda che ci è toccato vivere (o meglio subire) in prima persona e che ha toccato innanzi tutto i nostri interessi privati, ma che ha dato anche una forte scossa alla nostra fiducia nella giustizia e nelle istituzioni democratiche, beni che riteniamo anche più preziosi dei nostri pur sacrosanti interessi. Abbiamo deciso di raccontarla su questo Blog perché non ci vogliamo rassegnare all'indifferenza generale che ha reso possibile ciò che andremo a raccontarvi, e perché crediamo ancora che il perverso meccanismo che ha reso possibile che certe cose andassero come sono andate fino ad ora possa essere spezzato. Siamo perfettamente consapevoli che la nostra storia è solo una delle tante storie simili in questo paese ormai senza giustizia e senza pudore, ma questa consapevolezza rende semmai ancora più urgente fare ciò che può essere fatto (ad esempio scrivere questo Blog) affinché la gente conosca e si occupi dei problemi della comunità in cui vive.