Non credevamo si potesse arrivare a tanto !

Questa amministrazione evoca davvero ricordi inquietanti, echi di antichi proclami che speravamo dover dimenticare: “Noi tireremo diritto” !!!
Hanno approvato un piano urbanistico senza neppure un barlume di interesse pubblico, anzi contenete un “danno pubblico”, imponendo, cosa inedita, il vincolo preordinato all’esproprio nei confronti dei proprietari che non si sono piegati ai diktat di Melucci: francamente tanta arroganza e ferocia deve farci riflettere tutti; anche perché dobbiamo pensare che l’amministrazione ha pubblicamente dichiarato di volere estendere il “metodo Padulli” ad altre aree.

In consiglio comunale sono accadute cose molto gravi.
Non può un sindaco raccontare impunemente tante frottole senza conseguenze!
In risposta ad una domanda di Zilli, ha detto di aver fatto il possibile per favorire l’accordo fra i proprietari dell’area Padulli, mentre tutte le ultime richieste di colloqui, anche protocollate, dei non aderenti al consorzio, sono state ignorate: il Sindaco ed il suo vice hanno brillato nel favorire il disaccordo e sposato l’interesse di una sola parte dei proprietari, spingendosi fino al limite inverosimile dell’esproprio verso chi non si è piegato ai diktat.
Il sindaco si è poi avventurato sul tema della perequazione urbanistica proferendo spropositi che non è nemmeno il caso di riportare.

Peccato perché molti di noi lo hanno votato e ci dispiace dovere constatare come anche personaggi come il dott. Ravaioli, che hanno costruito il consenso attorno alla loro immagine pubblica lavorando con serietà, competenza e disponibilità al servizio della comunità non riescano, per convenienza, per incapacità o per mancanza di coraggio, ad incidere minimamente sui meccanismi patologici della burocrazia e dell’inciucio, e finiscano anzi per essere travolti e “normalizzati” da quegli stessi meccanismi.
Ci associamo a quanti hanno detto a Ravaioli: si ritiri!

L’assessore Melucci, dal canto suo, non è stato da meno vantandosi di averla spuntata (bella forza) contro quelli che volevano, a suo dire, “ritardare”; circa quanto chiesto da Zilli che ci sono stati incontri anche in quartiere: ebbene ci credo che ha vinto lui ( con quella maggioranza!) ; quanto all’assemblea in quartiere la risposta alle nostre giuste rivendicazioni è stata “ o così o niente! “ ; atteggiamento poi confermato in sede di risposta alle ns osservazioni che sono state quasi tutte respinte spesso con argomentazioni pretestuose.

Quanto all’ing. Ferri Giuseppe, progettista del piano, il quale in un recente intervento sulla stampa, si è vantato di aver taciuto fino ad ora, pensiamo che avrebbe dovuto, anche per decenza, continuare a tacere.
Lui è consigliere di Q. nel gruppo dei DS e coordinatore della commissione territorio, per cui avrebbe dovuto astenersi dal progettare questo piano, per ovvi motivi di conflitto di interessi, un conflitto di interessi talmente palese che a suo tempo impedì l’esame del piano in commissione da parte del consiglio di quartiere stesso.

Entrando nel merito occorre subito rilevare che questo piano rischia di non autosostentarsi dal punto di vista economico, soprattutto a causa dell’alta incidenza dei costi delle opere di urbanizzazione. Queste in sede di adozione ammontavano 2,8 milioni di Euro.
Ora il piano approvato prevede costi più che doppi, e siamo ancora ai preventivi: dove si arriverà ? In queste condizioni è possibile che un soggetto economicamente forte possa intervenire per anticipare gli alti costi di urbanizzazione sostituendosi ai proprietari nello sfruttamento economico dell’operazione.
Ragionevolmente infatti di fronte ai forti esborsi cui dovranno far fronte, anche per gli espropri, e vista la scarsa propensione di molti aderenti al consorzio a pagare ancora senza prospettiva certa, diventa verosimile questa deriva.
Magari in seguito, con la solita variante, si razionalizzerà il piano fino a renderlo economicamente remunerativo, ma a quel punto il vantaggio non sarà per i proprietari originali: una via nuova per favorire i soliti noti ?

E poi per fare un quartiere vivibile non si collocano le villette a ridosso della nuova complanare, vicinissimo agli elettrodotti e vicinissimo a rumorosi silos industriali; anche il verde pubblico è per il 70-80% previsto sotto gli elettrodotti, vicinissimo alla Valentini ed alla complanare, e lo stesso vale per le piazze lineari.
Fra le false affermazioni fatte da Ferri c’è quella per cui uno degli obbiettivi raggiunti con questo piano è quello per cui tutti i proprietari potranno edificare direttamente sul loro terreno. E’ ovvio che così non è (basta guardare il piano) né può essere, visto che si è scelto di conferire capacità edificatoria a chi possiede terreni sotto gli elettrodotti, nelle aree di rispetto dell’autostrada, ecc. e persino a quanti hanno già completamente sfruttato il loro terreno a fini edificatori, spesso ben oltre l’indice territoriale previsto dal piano.
E che dire dell’affermazione che questa “formula” era l’unico modo per coinvolgere tante persone?
In che senso era “l’unico” ? C’erano sicuramente altre possibilità. Di certo questo sciagurato piano è l’unica strada che si è voluta seguire (o dovremmo dire imporre).

Ferri, su questo punto, cade in evidente contraddizione quando scrive che sono separati il diritto edificatorio dalla proprietà del terreno.
Ciò in effetti corrisponde ahinoi al vero, nel senso che la capacità edificatoria associata ai terreni di alcuni proprietari è stata arbitrariamente assegnata ad altri.
Questo è certo l’obbiettivo principale del piano, ma riteniamo che di ciò ci sia ben poco di cui andare fieri. E infatti Ferri racconta anche di come si otterrà il (necessario) riequilibrio nei confronti di chi ha più terreno con gli scambi a posteriori fra terreno libero e capacità edificatoria.
Ma allora che bisogno c’era di partire tutti con la stessa SU, e non si è percorsa la strada usuale, certamente meno problematica?
Ed è falsa anche l’affermazione che la perequazione si è fatta sulle persone perché le “proprietà” non sono correlate alle persone ma, alle ditte catastali.
Ferri dice anche, ipocritamente, che se si fosse assegnata edificabilità solo sulla base del terreno posseduto i maggiori proprietari avrebbero speculato.
Già questa affermazione richiede una buona dose di faccia tosta visto che le famiglie più penalizzate dal piano possiedono i loro terreni da diversi decenni. Inoltre la stessa affermazione equivale a dire che l’urbanizzazione del resto del mondo, e della nostra città in particolare, è stata tutta una gigantesca speculazione e i Padulli sono l’unica operazione “non speculativa” mai fatta.

Padulli, la storia (prima parte)

Quanto segue fu scritto nell'estate 2003, subito prima dell'adozione del piano di urbanizzazione della zona C5. E' una cronistoria, commentata, che va dalla genesi del Piano Regolatore Generale (PRG) del comune di Rimini all'estate 2003.

L’area dei Padulli, interessata dal piano particolareggiato consortile attualmente in corso di approvazione, è identificata dal PRG come Zona C5.
Le zone 5 C sono definite dal PRG stesso come “aree in corso di urbanizzazione o da urbanizzare in aggiunta alla periferia consolidata”. Nonostante l’uniformità della destinazione d’uso prevista e il riconoscimento della medesima natura delle zone C esse sono soggette ad normative diverse.
Alla maggior parte di esse è stato assegnato un indice di edificabilità pari a 0.4 mq/mq ad altre, fra cui la zona C5, che pure è a ridosso del centro storico, pari a 0.2 mq/mq.
E già questo è difficile da giustificare nell’ottica di un razionale sfruttamento del territorio.
Ma vediamo nel dettaglio la norma proposta per la zona C5.

La Norma

23.2.5 - ZONA C5 - ZONA RESIDENZIALE SPECIALE DI ESPANSIONE SOGGETTA A PIANO PARTICOLAREGGIATO CONSORTILE
La sub-zona C5 comprende un compendio di aree residenziali caratterizzate da un diffuso frazionamento delle proprietà e per le quali il PRG persegue l'obiettivo di individuare una superficie fondiaria per ciascuna delle proprietà esistenti, senza tener conto dei frazionamenti successivi al 28/2/1994, data di prima presentazione del PRG al Consiglio Comunale.
Tutti gli interventi sono soggetti a piano urbanistico di iniziativa pubblica.
Parametri edificatori:
· H = 7,50 m.
· Ut = 0,2 mq/mq. da ripartirsi in maniera uguale ad ogni Sf individuata come sopra.

Destinazioni:
Vale guanto previsto per la zona C1.


Questa norma ha una storia già piuttosto travagliata.
Nella iniziale stesura del piano Benevolo la norma aveva una forma diversa. Prevedeva in maniera esplicita una superficie edificabile di 400 mq per ciascun proprietario, indipendentemente dall’estensione della proprietà.
Questo aspetto della norma, evidentemente inadatto a consentire un razionale utilizzo del territorio e lesivo dei diritti dei proprietari di appezzamenti di maggiore estensione, fu dapprima oggetto di varie osservazioni presentate dai cittadini e ignorate, sostanzialmente senza valide motivazioni, dall’amministrazione comunale.
Fu poi oggetto delle osservazioni della Provincia che anche lei chiese di eliminare dalla norma ogni esplicita quantificazione della superficie massima edificabile per ciascun proprietario.
Le osservazioni della Provincia non furono ignorate, ma “aggirate” con un artifizio formale che ha portato la norma alla sua forma definitiva. Tale forma è di per sé ambigua (e anche sgrammaticata), ma nelle intenzioni e nella interpretazione che le è stata poi data dall’amministrazione comunale, ripropone pari pari lo stesso tipo di vincolo che la Provincia aveva richiesto di rimuovere.

Ci ritroviamo così a tutt’oggi con una normativa che, al di là di qualche dubbio interpretativo, in concreto assegna la stessa capacità edificatoria a tutte le proprietà interessate, indipendentemente dalla loro estensione, esattamente come faceva la versione originale, cassata proprio per questo dalla Provincia. Il che è palesemente assurdo.

L’ambiguità della norma, che autorevoli esponenti dell’amministrazione comunale, come l’assessore Melucci hanno più volte addirittura cercato di presentare come elemento di flessibilità della norma stessa, è stata già fonte di problemi per l’amministrazione.
Di fronte a richieste di chiarimenti inoltrate attraverso gli uffici del difensore civico l’amministrazione ha per oltre un anno eluso i suoi doveri evitando di fornire i chiarimenti richiesti.
I “chiarimenti”, se di chiarimenti si può parlare, sono arrivati solo nel momento in cui l’amministrazione comunale ha deciso (con due anni di ritardo) di approntare un regolamento per la riscossione dell’ICI relativa ai terreni della zona C5 (su cui ancora non si può edificare, ma sui quali già è richiesto il pagamento dell’ICI come terreni edificabili).
Nello stesso documento in cui si pretende di chiarire il significato della norma, almeno ai fini del pagamento dell’ICI, si continua a fare confusione fra proprietà (intesa come fondo) e proprietario (titolare del diritto di proprietà).
In un altro documento “chiarificatore” l’ing. Dal Prato di fatto ammette implicitamente che la norma è di per sé ambigua e non chiara.
Questioni interpretative sono state sollevate anche circa il significato della dicitura “senza tener conto dei frazionamenti successivi al 28/2/1994”.
E’ poi recentissimo il verdetto della commissione mista composta da qualificati tecnici urbanistici comunali e da rappresentanti dell’ordine degli ingegneri che ribadisce che la norma è ambigua, contraddittoria e poco chiara.

Sulla ambiguità della norma e sulla arbitrarietà e iniquità dei criteri di ripartizione dei diritti edificatori da essa introdotti in aperta violazione dei più elementari criteri perequativi, si basa poi un ricorso avverso alla norma stessa presentato al T.A.R. da alcuni cittadini.

Oltre a quanto già detto c’è da aggiungere che la norma proposta finisce per premiare la lottizzazione di terreni agricoli, pratica notoriamente vietata dalla legge.
Infatti non è possibile escludere che alcuni dei frazionamenti in essere al 28/2/1994 siano stati fatti in ottica speculativa e quindi, contro legge.
E’ noto infatti che persino alcuni dei promotori del consorzio hanno più volte pubblicamente dichiarato di avere loro stessi proposto questo tipo di normativa (che di fatto premia i frazionamenti) ai tecnici incaricati della stesura del PRG.

La concreta interpretazione data alla norma al momento della stesura del piano particolareggiato finisce poi per premiare un’altra pratica contro legge, quella dell’abusivismo edilizio.
Si è infatti deciso (in modo abbastanza arbitrario, perché su questo la norma del PRG non dice nulla) di ripartire i diritti edificatori con criteri che prescindono dalla distribuzione dell’edificato esistente (di cui una parte considerevole è costituito da abusi condonati).
Si è deciso infatti di scorporare l’edificato esistente dall’edificabile previsto dalla norma nella zona C5 e di ripartire quanto resta fra i proprietari prescindendo dall’edificato esistente.
Così ai proprietari di terreni liberi è concessa la stessa capacità di nuova edificazione che viene concessa ai proprietari di terreni su cui già insistono dei fabbricati (fra cui diversi abusi condonati), aggiungendo sperequazione a sperequazione.

Nonostante tutti i pasticci e i problemi che questa norma irrituale e ambigua ha già causato e causerà, se non vi viene posto rimedio, l’assessore Melucci ha recentemente e in più occasioni manifestato il proprio compiacimento e la propria soddisfazione per la riuscita dell’esperimento urbanistico tentato ai Padulli e addirittura l’intenzione di riproporre altrove questo tipo di normativa (ed è già immaginabile sia in atto una corsa alla lottizzazione di quelle aree sulle quali c’è l’intenzione di ripetere quanto fatto nella zona C5).
La soddisfazione dell’assessore Melucci deriva essenzialmente dalla relativamente elevata percentuale di adesioni registrata dal consorzio che ha provveduto ad estendere il piano particolareggiato in corso di adozione, fingendo però di ignorare alcune importanti circostanze:

1) La normativa proposta e l’interpretazione che ne è stata data dagli estensori del piano particolareggiato beneficiano oltre ogni ragionevole criterio di equità i possessori di appezzamenti relativamente piccoli e quelli su cui già insistono dei fabbricati, che quindi hanno un fortissimo interesse a che le cose vadano avanti sulla strada caldeggiata dall’assessore Melucci.

2) Esiste un gruppo di non aderenti al consorzio minoritario ma piuttosto cospicuo, soprattutto se si valuta il territorio da essi posseduto, che si vede leso nei propri interessi e nei propri diritti e è che profondamente scontento della situazione creatasi.

3) Molti degli aderenti, in particolare molti fra quanti non sono sfacciatamente favoriti dalla situazione che si è venuta a creare, hanno aderito al consorzio essenzialmente per stanchezza, perché “poco è comunque meglio che niente” e “un uovo oggi è meglio di una gallina domani”. A ciò hanno contribuito non poco le dichiarazioni pubblicamente rese più volte dall’assessore Melucci secondo le quali “questa è l’unica strada possibile, o si fa così o non si fa nulla”.

Si ritiene al contrario, per i motivi sopra esposti, che questa strada sia impercorribile e che sia assolutamente indispensabile, prima di passare il punto di non ritorno, cogliere questa occasione almeno per “normalizzare” e riscrivere in senso perequativo la norma del PRG, e quindi adeguare in senso perequativo anche il piano particolareggiato proposto.
Si ritiene che entrambe le cose debbano e possano essere fatte in tempi celeri all’interno della procedura di adozione in corso per non tradire le legittime aspettative dei diretti interessati e non sottoporli ad ulteriori inammissibili ricatti.

Padulli, storie di ordinario malgoverno.

In questo Blog racconteremo la storia, ancora in divenire, di una vicenda che ci è toccato vivere (o meglio subire) in prima persona e che ha toccato innanzi tutto i nostri interessi privati, ma che ha dato anche una forte scossa alla nostra fiducia nella giustizia e nelle istituzioni democratiche, beni che riteniamo anche più preziosi dei nostri pur sacrosanti interessi. Abbiamo deciso di raccontarla su questo Blog perché non ci vogliamo rassegnare all'indifferenza generale che ha reso possibile ciò che andremo a raccontarvi, e perché crediamo ancora che il perverso meccanismo che ha reso possibile che certe cose andassero come sono andate fino ad ora possa essere spezzato. Siamo perfettamente consapevoli che la nostra storia è solo una delle tante storie simili in questo paese ormai senza giustizia e senza pudore, ma questa consapevolezza rende semmai ancora più urgente fare ciò che può essere fatto (ad esempio scrivere questo Blog) affinché la gente conosca e si occupi dei problemi della comunità in cui vive.