Padulli, la storia (seconda parte)

Quello che segue è il resoconto, scritto nell’estate 2003, di un episodio della travagliata storia del piano particolareggiato dei Padulli che, se certamente non è stato determinante nel segnare l’andamento della vicenda, è però esemplificativo di come tutta la questione Padulli sia stata gestita.

Mi riferisco all’esame del Piano particolareggiato da parte del consiglio di quartiere, esame che è avvenuto (e vedremo come) nella primavera-estate 2003 allorquando il consiglio del quartiere numero 4 era chiamato ad esprimere un parere sul piano stesso in vista della sua adozione.

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Mercoledì 4 giugno scorso, presso la sede del quartiere n° 4, si è tenuta l’assemblea dedicata alla presentazione del piano particolareggiato consortile per i Padulli (Zona C5, secondo il PRG) da parte dell’ing. Ferri, estensore del piano per conto degli aderenti al consorzio, e dell’Assessore all’urbanistica Melucci.
Il piano, almeno nelle sue linee essenziali, era già noto a tutti gli interessanti e forse per questo, dopo la presentazione solo poche delle domande poste ai relatori hanno riguardato il piano vero e proprio.
Quelle poche vertevano sull’importo degli oneri di urbanizzazione primaria, stimato approssimativamente, e con riserva, dall’ing. Ferri attorno ai 3 milioni di euro per l’intera area e sulla eventuale concessione dal comune di una esenzione da alcune imposte sulla concessione edilizia. Questa esenzione (o almeno un forte sconto) pare ragionevole dal momento che gli oneri di urbanizzazione primaria, che normalmente giustificherebbero la tassa, saranno direttamente a carico dei proprietari aderenti al consorzio e non del Comune.
Noi non aderenti al consorzio abbiamo colto l’occasione per ribadire per l’ennesima volta i motivi del nostro dissenso verso alcuni aspetti dell’operazione che risultano oggettivamente penalizzanti e discriminatori per i proprietari di lotti piuttosto grandi (relativamente agli altri) e liberi da fabbricati, sollevando, come già fatto in tutte le sedi possibili, il problema della assurda sperequazione fra grandi e piccoli proprietari creata dalla norma del PRG che assegna la stessa capacità edificatoria (poco meno di 600 mq) al proprietario di un lotto di 600 mq su cui già esiste un edificio di 200 mq e al proprietari di un lotto libero di 15000 mq; oltre a questa si aggiunge il premio indifferenziato per un terreno soggetto a servitù (elettrodotto, autostrada ) ed uno senza; inoltre coloro che hanno già un fabbricato esistente non subiscono alcuna decurtazione e possono addirittura cambiarne la destinazione d’uso magari con un lotto sottostante appena sufficiente per contenerlo ( il diritto edificatorio attribuito dal piano anche a questi proprietari che certamente non se lo aspettavano, di circa 600 mq di superficie edificabile, é certamente illegittimo e anche questa è la conseguenza aberrante di una norma scritta malissimo ed interpretata peggio che lo stesso Ing. Dal Prato ha definito “indeterminata” : va sottolineato, per inciso, che questa benedetta “perequazione urbanistica” fu un punto chiave della campagna elettorale del Sindaco a cui la Giunta si impegnò di dare un significato preciso e condizione posta da Rifondazione Comunista per l’appoggio al Sindaco.
Nel fare ciò ci siamo dovuti scontrare con un clima vagamente intimidatorio (in alcuni deplorevoli e fortunatamente isolati casi, neanche poi tanto vagamente) creato sia da alcuni degli aderenti al consorzio, che, favoriti dalla norma in questione, sono comprensibilmente decisi a difenderla sia dallo stesso assessore Melucci che ha ribadito, come già fatto in altre sedi che “questa è l’unica soluzione possibile per i Padulli” e che “non ci sono alternative a questa norma”.
Le affermazioni dell’Assessore Melucci ci paiono gravi, sia perché vagamente ricattatorie verso chi dissente dalla impostazione data all’operazione (suonano un po’ come “o fate così oppure non fate nulla”) sia perché oggettivamente infondate.
Non una ma molte soluzioni diverse e più eque sono a nostro avviso non solo possibili, ma anzi, e per molti motivi, preferibili; anche le indicazioni del piano particolareggiato proposto, il cui impianto anche se pare avere spazi di flessibilità sufficienti a supportare anche una revisione in senso perequativo della norma proposta dal PRG, ci sembra proporre soluzioni edilizie troppo diffuse con eccessivo “spreco di territorio; anche l’ubicazione di edifici residenziali in prossimità di una grossa fabbrica o di una autostrada non ci sembra il massimo.
Noi riteniamo di lottare per il riconoscimento di qualcosa di assolutamente ovvio e macroscopico, mentre l’amministrazione comunale, soprattutto, ma non solo, nella persona dell’assessore Melucci continua nei suoi esercizi di “mirror climbing” per sostenere l’insostenibile.
In alcune occasioni l’assessore Melucci ha sostenuto, contro il diritto e contro ogni ragionevolezza, che assegnare diritti edificatori proporzionali alla estensione delle proprietà non vuol dire fare perequazione e che la perequazione vera è stata fatta con la norma del PRG.
Durante l’assemblea di quartiere si è corretto il tiro, affermando (contro quanto letteralmente disposto dal PRG e peraltro testualmente citato in assemblea dal presidente del consiglio di quartiere) che quella dei Padulli non è un’area di espansione urbana, ma un’area di riqualificazione e che questa peculiarità rende irrilevante e fuorviante ogni discorso sulla perequazione.
Ci troviamo in una situazione kafkiana, in cui dei cittadini sono costretti a lottare per il semplice riconoscimento di ovvi principi di equità, e l’amministrazione comunale difende scelte palesemente assurde ed arbitrarie con argomentazioni pretestuose e avulse dal contesto sociale e giuridico in cui viviamo e dalla realtà dei fatti.
Si arriva poi all’incredibile quando Melucci afferma che questa esperienza, che, sullo specifico punto da noi contestato, ha sollevato critiche, aggirate con vari artifizi, lungo tutto l’iter di approvazione del PRG, che ha provocato un ricorso al TAR, ancora pendente, da parte dei diretti interessati, così lacerante da creare gravi fratture fra i soggetti coinvolti, è da considerarsi un esempio e un modello da esportare al più presto in altre aree del territorio comunale e magari anche oltre.

Valutando complessivamente la linea tenuta nell’intera vicenda, in cui ogni formale disponibilità al dialogo è sempre stata accompagnata alla assoluta indisponibilità ad affrontare in concreto il merito della questione, tutto l’operato e le dichiarazioni dell’assessore Melucci si configurano come una mera prova di forza, una ottusa affermazione del proprio potere, contro ogni buon senso e contro ogni ragionevolezza.

In questo contesto non stupisce più di tanto la decisione del consiglio di quartiere di saltare la fase di esame in commissione edilizia del piano particolareggiato proposto, esame di prassi anche per interventi molto meno rilevanti di questo e particolarmente utile in questo caso visto che gli interventi di alcuni consiglieri hanno reso evidenti come le idee che essi hanno sull’argomento sono tutt’altro che chiare.
La scelta è poi quantomeno singolare se si tiene conto del fatto che il consiglio di quartiere, a suo tempo, si espresse negativamente riguardo alla norma del PRG su cui il piano è fondato (norma che, per inciso, ha ricevuto critiche da tutti coloro che si sono trovati ad esaminarla, ma che è “miracolosamente” sopravvissuta pressoché invariata sino ad ora).
E' ancora più singolare che la decisione di saltare il passaggio in commissione sia ufficialmente motivata con il fatto che il presidente della commissione è proprio l'ing. Ferri, estensore del piano.

Infine un’ultima considerazione, che esula un po’ dalla vicenda particolare e la colloca in un contesto più generale.
La decisione di non esaminare il piano in commissione edilizia, la approssimazione dimostrata dagli interventi di alcuni consiglieri e la gaffe finale del presidente del consiglio di quartiere che, preda di un lapsus freudiano, ha detto che “il consiglio si riunirà lunedì 16 giugno per “approvare” il piano proposto” (anziché per “discuterlo e votarlo”) la dicono poi lunga su come i consigli di quartiere, che potrebbero essere un luogo importante per la formazione civile e democratica dei cittadini siano da questo punto di vista un’occasione persa, perché troppo spesso si limitano semplicemente ad avvallare senza una vera discussione decisioni che vengono prese altrove.

Il giorno 16 giugno si è quindi puntualmente svolta la “seduta di approvazione” del piano durante la quale è emersa la pressoché nulla conoscenza del piano da parte dei consiglieri di quartiere, i cui interventi mai entrati nel merito del piano in discussione, ma tendenti per lo più a compiacere il numeroso pubblico (che il consorzio aveva organizzato come un gruppo di ultras da stadio) hanno mantenuto un livello più degno di una chiacchiera da bar che non di una pubblica assemblea. Uno spettacolo veramente indecoroso.

Più in generale tutta la vicenda dei Padulli mostra come un sistema evidentemente malato, in cui il controllo democratico è più formale che sostanziale, possa partorire e lasciare crescere dei mostri giuridici che, se hanno sponsor abbastanza potenti, vanno avanti contro ogni buon senso e contro ogni ragionevolezza, anche a causa di una giustizia amministrativa lenta e farraginosa che non riesce ad essere un valido deterrente agli abusi.

Inedite speculazioni

Dopo alcuni mesi riprendiamo a scrivere su questo blog.
Riprendiamo da dove ci eravamo lasciati con l’intenzione di continuare a raccontare questa storia che a noi stessi parrebbe forse incredibile se non fosse, purtroppo, assolutamente vera.

In questi mesi successivi alla approvazione del piano particolareggiato “Padulli” in consiglio comunale ed all’invito, con allegata minaccia di esproprio, rivolto dall’amministrazione comunale ai non aderenti al consorzio Padulli affinché aderissero è successo quanto segue.
I non aderenti al consorzio non hanno ancora aderito e hanno anzi deciso di tutelarsi legalmente ricorrendo al TAR contro la delibera di approvazione del piano particolareggiato Padulli.
I non aderenti hanno inoltre formalmente richiesto al consorzio di modificare lo statuto in senso più democratico, e pare che tale richiesta sia stata accolta anche se chi scrive non può esserne certo visto che, pur avendone più volte fatto richiesta al presidente e ai consiglieri di amministrazione del consorzio, non ha ancora avuto il piacere di potere leggere il nuovo statuto.
Il consorzio da parte sua, oltre ad eleggere un nuovo consiglio di amministrazione e a cambiare (forse) statuto è stato impegnato a discutere con l’amministrazione comunale la stipula della convenzione per l’attuazione del piano particolareggiato “Padulli”.

Da settembre circolano voci di una imminente firma della convenzione.
Ad ottobre il consorzio ha inviato ai non aderenti, non il testo del nuovo statuto che era stato da loro richiesto, ma una sorta di ultimatum in cui si intimava ai non aderenti di aderire al consorzio entro fine ottobre in vista della imminente firma della convenzione.
Ora, ormai a fine dicembre possiamo dire a ragion veduta che la firma della convenzione non era poi così imminente come ci si voleva fare credere e che quella missiva era effettivamente ciò che sembrava e cioè l’ennesimo arrogante tentativo di intimidazione a danno di quanti fino ad ora hanno ritenuto di non aderire al consorzio Padulli.

Sappiamo, dopo avere interloquito con loro, con quanta cautela i tecnici comunali stanno procedendo verso la firma della convenzione e l’attuazione della delibera di approvazione del piano particolareggiato “Padulli”, cautela dovuta sia allo scarso “entusiasmo” che tale contorto strumento urbanistico suscita nei tecnici comunali, sia, soprattutto, alla legittima esigenza di autotutela legale dei tecnici comunali stessi che saranno chiamati ad avvallare con la loro firma l’attuazione del piano.

Contemporaneamente a tutto ciò sta fiorendo un nuovo tipo di speculazione: la compravendita di “opzioni” sui diritti edificatori che il piano assegna ai proprietari. Una opzione è un contratto in cui il primo dei due contraenti si impegna (dietro compenso) a cedere al secondo contraente, e ad opzione di quest’ultimo, un determinato bene ad un prezzo prefissato. In questo caso il bene in oggetto è costituito da “diritti edificatori”.

Nelle scorse settimane si è letto di Rimini campione italiana ed europea di speculazione edilizia mentre nel turismo Rimini pecca di poca innovazione ( Pecci – Nomisma).
E’ palese però che, nel campo in cui siamo campioni, la capacità di innovare non ci manca.
Il piano “Padulli” assegna un diritto edificatorio uguale per ogni proprietà, circa 600 mq edificabili per ogni particella catastale con distinta intestazione, indipendentemente dall’estensione del terreno e dall’edificato esistente. Si assegnano gli stessi 600 mq edificabili a chi possiede 15000 mq liberi e a chi possiede 1000 mq già completamente sfruttati ai fini edilizi.
Nel fare ciò si è ignorata tutta una consolidata giurisprudenza che nega espressamente che un lotto già completamente sfruttato ai fini edificatori possa dare adito ad ulteriore edificazione (cosa per altro piuttosto ovvia anche in termini di comune buon senso).
Ciò avviene, naturalmente, a discapito dei legittimi aventi diritto, possessori di terreni liberi e quindi effettivamente suscettibili di trasformazione urbanistica, con notevoli decurtazioni rispetto a quanto loro spettante in base all’indice territoriale.
Il diritto edificatorio è inscindibilmente legato al terreno. Il diritto edificatorio, anche ai Padulli, nasce da un calcolo basato su un indice territoriale e una estensione territoriale. Inoltre, ad esempio, è possibile tassare ai fini ICI un terreno edificabile, ma la nostra legislazione non prevede in alcun modo che si possa tassare ai fini ICI un “diritto edificatorio” disgiunto dal terreno (e questo ha già dato parecchi grattacapi al settore tributi del comune di Rimini).
Ma ai Padulli si è comunque deciso, in barba a qualunque elementare buon senso, di concedere al proprietario di un lotto di circa 1000 mq già completamente edificato lo stesso diritto ad edificare concesso al proprietario di 15.000 mq di terreno libero.
Questi piccoli proprietari, miracolati dall’amministrazione comunale e materialmente impossibilitati ad esercitare sulla loro proprietà i diritti edificatori avuti in regalo (e sui quali, al contrario di chi possedeva terreni liberi, non devono nemmeno pagare l’ICI), sono ora assediati da piazzisti e faccendieri senza scrupoli che cercano di strappare opzioni molto vantaggiose: il tutto ha come oggetto di trattativa, come detto sopra, un bene immateriale consistente in un diritto edificatorio, di spettanza dei proprietari dei terreni liberi, illegittimamente attribuito a chi ha già sfruttato il suo lotto e che non ha spazio vitale per nuova edificazione.

Il vice Sindaco Melucci aveva sbandierato questo piano come “urbanistica sociale” e invece si è finito per mettere in piedi un inedito mercato iperspeculativo in cui si compravendono contratti derivati (opzioni) su beni immateriali (i diritti edificatori) di incerta attribuzione.

La cosa era prevedibile (e prevista) visti i presupposti, ma a mano a mano che si cerca di procedere su quella strada le distorsioni introdotte dalle scellerate scelte che l’amministrazione ha fino ad ora caparbiamente portato avanti ai Padulli, appaiono sempre più evidenti e sempre meno tollerabili e giustificabili.

Crediamo che si sia ancora in tempo per fare ciò che riteniamo avrebbe dovuto e potuto essere fatto già da anni riportando il piano particolareggiato dei Padulli nell’ambito della ragionevolezza, del buon senso e della buona amministrazione.

Non ci siamo ancora rassegnati a vedere realizzato a Rimini questo scempio del diritto e ancora prima del buon senso e stiamo ancora lavorando per cercare di sensibilizzare al problema i nuovi amministratori (nel frattempo infatti ci sono state le elezioni e, sebbene sindaco e vicesindaco siano ancora gli stessi il consiglio comunale è stato profondamente rinnovato).

Nel frattempo continueremo a raccontare questa incredibile storia.